¿Qué cambia en materia de prevención del lavado de activos?
La Unidad de Información Financiera dictó la Resolución UIF N.º 93/2026, que establece un nuevo régimen de prevención del lavado de activos, financiación del terrorismo y financiación de la proliferación de armas de destrucción masiva (LA/FT/FP) para los Registros de la Propiedad Inmueble.
La norma incorpora un Sistema de Prevención con enfoque basado en riesgos y actualiza los procedimientos de monitoreo, análisis y reporte aplicables a la actividad registral.
El cambio resulta especialmente relevante dentro de la operatoria inmobiliaria porque determinados documentos vinculados con actividades realizadas por escribanos públicos se encuentran sujetos a control para su inscripción en los Registros de la Propiedad Inmueble.
En esta nota analizamos los principales cambios introducidos por la Resolución UIF N.º 93/2026, su entrada en vigencia y su relación con la actividad inmobiliaria y notarial.
1. ¿Qué establece la Resolución UIF 93/2026?
La Resolución UIF N.º 93/2026 establece los requisitos mínimos que deben adoptar los Registros de la Propiedad Inmueble para identificar, evaluar, monitorear, administrar y mitigar los riesgos de LA/FT/FP a los que se encuentran expuestos.
Para ello, los Registros deberán implementar un Sistema de Prevención de LA/FT/FP con enfoque basado en riesgos, integrado por políticas, procedimientos y controles adecuados a las características de su actividad.
Este enfoque supone superar una lógica exclusivamente formal o documental. Las medidas preventivas deben guardar relación con los riesgos identificados y permitir detectar aquellas operaciones que, por sus características, requieran un análisis adicional.
2. ¿Qué trámites se encuentran alcanzados?
La resolución comprende los trámites de inscripción y anotación de documentos que:
- constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles;
- dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
- deban registrarse por disposición de otras leyes nacionales o provinciales para su publicidad y oponibilidad frente a terceros;
- así como otras operaciones que se realicen ante los Registros y puedan quedar comprendidas en el régimen.
La norma contempla, además, la aplicación de las obligaciones relacionadas con Personas Expuestas Políticamente (PEP) y Beneficiarios Finales (BF) en los términos específicamente establecidos para los profesionales que se vinculan con los Registros y que, a su vez, revisten el carácter de sujetos obligados.
3. Un Sistema de Prevención basado en riesgos
Uno de los principales cambios de la Resolución UIF N.º 93/2026 es la incorporación expresa del enfoque basado en riesgos a la actividad registral.
Los Registros deberán implementar políticas, procedimientos y controles que les permitan identificar y evaluar los riesgos de LA/FT/FP y adoptar medidas para administrarlos y mitigarlos.
El sistema comprende, entre otros aspectos:
- un Manual de Prevención de LA/FT/FP;
- políticas y procedimientos de cumplimiento;
- designación de un Oficial de Cumplimiento titular y uno suplente;
- debida diligencia;
- monitoreo de operaciones;
- análisis y registro de Operaciones Inusuales;
- Reporte de Operaciones Sospechosas;
- reportes sistemáticos;
- conservación documental;
- capacitación;
- un Código de Conducta.
El Manual de Prevención deberá ser revisado anualmente y mantenerse actualizado conforme a la normativa vigente.
4. Debida diligencia y conocimiento del cliente
La Resolución UIF N.º 93/2026 establece que los Registros deberán contar con políticas, procedimientos y controles que les permitan obtener un conocimiento suficiente, oportuno y actualizado de sus clientes.
Para ello deberán considerar, cuando la información surja del instrumento presentado para su inscripción, aspectos relacionados con la actividad, el nivel y tipo de operatoria y el perfil registral del cliente.
Entre los elementos que pueden integrar ese perfil se encuentran el número y frecuencia de las inscripciones y otras circunstancias relevantes para evaluar su operatoria.
La resolución también contempla obligaciones relacionadas con la identificación de beneficiarios finales y Personas Expuestas Políticamente en los supuestos establecidos por la normativa.
Además, cuando los Registros operen con otros sujetos obligados deberán solicitar la correspondiente constancia de inscripción ante la UIF y verificar que el usuario o profesional interviniente se encuentre registrado.
5. Monitoreo de la operatoria: incorporación de herramientas tecnológicas
Otro aspecto relevante de la nueva regulación es la exigencia de implementar herramientas tecnológicas acordes con el desarrollo operacional de cada Registro.
Estas herramientas deben permitir consolidar electrónicamente las operaciones realizadas y analizar distintas variables para detectar posibles operaciones sospechosas.
La propia resolución identifica algunas circunstancias que deben ser especialmente consideradas para establecer alertas y controles.
Entre ellas se encuentran:
- inscripciones sucesivas sobre un mismo inmueble dentro del plazo de un año cuando entre la primera y la última operación exista una diferencia de precio superior al 30 %;
- multiplicidad de inscripciones o anotaciones a nombre de una misma persona dentro de un año;
- utilización de distintos datos identificatorios correspondientes a una misma persona;
- coincidencia de datos identificatorios entre distintas personas.
Estas circunstancias constituyen elementos para el monitoreo y análisis y no determinan, por sí mismas, que una operación sea sospechosa.
6. Operaciones Inusuales y Operaciones Sospechosas
La Resolución UIF N.º 93/2026 distingue entre Operaciones Inusuales y Operaciones Sospechosas.
Los Registros deberán analizar y registrar las operaciones que presenten características inusuales y documentar las medidas adoptadas y la decisión final.
Para ello deberán llevar un Registro de Operaciones Inusuales que permita identificar la operación, describir la inusualidad detectada, registrar las medidas adoptadas para su análisis y dejar constancia de la decisión final motivada.
Una Operación Inusual no se transforma automáticamente en una Operación Sospechosa.
Cuando, luego del análisis y evaluación correspondientes, existan elementos que permitan calificarla como sospechosa, deberá efectuarse el correspondiente Reporte de Operación Sospechosa (ROS) ante la UIF.
7. ¿Qué operaciones deberán informarse sistemáticamente?
La Resolución UIF N.º 93/2026 modifica también el régimen de Reportes Sistemáticos.
Los Registros deberán informar mensualmente:
- las inscripciones de compraventa de inmuebles por montos superiores a 750 Salarios Mínimos, Vitales y Móviles (SMVM);
- las inscripciones de donaciones;
- las inscripciones de constitución, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles originadas mediante actos otorgados en el extranjero.
La información deberá remitirse hasta el día 15 de cada mes —o el día hábil posterior— respecto de las inscripciones efectuadas durante el mes calendario inmediato anterior.
Estos reportes son independientes de los ROS. Por ello, si una operación comprendida en el reporte sistemático es además considerada sospechosa, deberán efectuarse ambos reportes por separado.
8. La eliminación de la Declaración Jurada de cumplimiento
Otro cambio significativo consiste en la eliminación de la exigencia de requerir una Declaración Jurada sobre el cumplimiento de las disposiciones vigentes en materia de PLA/FT/FP del sujeto obligado.
La UIF fundamenta esta modificación en la posibilidad de validar esa información mediante la consulta directa de fuentes y registros oficiales.
La eliminación de la declaración jurada responde así a un criterio de simplificación y desburocratización y evita exigir documentación cuando la información puede ser verificada directamente.
Esto no significa que desaparezca el control.
La Resolución establece que, cuando el Registro opere con otro sujeto obligado, deberá solicitar la correspondiente constancia de inscripción ante la UIF y verificar que el usuario o profesional interviniente se encuentre efectivamente registrado.
9. ¿Qué relación tiene la Resolución UIF 93/2026 con inmobiliarias y escribanías?
Es importante diferenciar el ámbito de aplicación de la norma.
La Resolución UIF N.º 93/2026 regula específicamente a los Registros de la Propiedad Inmueble. No establece, por sí misma, nuevas obligaciones para inmobiliarias ni para escribanos.
Sin embargo, resulta relevante para ambos sectores porque los distintos actores participan, desde funciones diferentes, en el desarrollo, instrumentación e inscripción de determinadas operaciones inmobiliarias.
Una operación sobre un inmueble puede involucrar la intervención de una inmobiliaria, posteriormente la actuación de un escribano y finalmente la inscripción del acto correspondiente ante el Registro de la Propiedad Inmueble.
Cada uno de estos actores tiene funciones diferentes y, cuando reviste el carácter de sujeto obligado, debe cumplir las obligaciones previstas por su regulación específica.
La propia Resolución UIF N.º 93/2026 reconoce esta vinculación al señalar entre sus fundamentos que los cambios introducidos en la normativa aplicable a los escribanos públicos impactaron sobre la actividad de los Registros, debido a que determinados documentos relacionados con esas actividades se encuentran sujetos a control para su inscripción.
Esto permite observar la operatoria inmobiliaria desde una perspectiva más amplia: diferentes sujetos intervienen en distintas etapas y generan información relevante para el funcionamiento del sistema preventivo.
10. ¿Cuándo entra en vigencia la Resolución UIF 93/2026?
La Resolución fue publicada en el Boletín Oficial el 10 de agosto de 2026 y establece que comenzará a regir a los 90 días corridos de su publicación, es decir, el 8 de noviembre de 2026.
A partir de esa fecha quedarán derogados el artículo 12 de la Resolución UIF N.º 70/2011 y la Resolución UIF N.º 41/2011.
No obstante, la norma concede un plazo de 240 días corridos desde su publicación para la adecuación del Manual de Prevención de LA/FT/FP, la elaboración y aprobación del Código de Conducta y la adecuación de las herramientas tecnológicas.
Asimismo, los nuevos reportes sistemáticos mensuales previstos por la Resolución deberán comenzar a presentarse a partir de noviembre de 2026.
11. Preguntas frecuentes sobre la Resolución UIF 93/2026
¿A quién se aplica la Resolución UIF 93/2026?
A los Registros de la Propiedad Inmueble de cada jurisdicción, en su carácter de sujetos obligados ante la UIF.
¿La Resolución UIF 93/2026 establece nuevas obligaciones para las inmobiliarias?
No. La resolución regula específicamente a los Registros de la Propiedad Inmueble.
¿Modifica las obligaciones de los escribanos?
No directamente. Los escribanos poseen su propia normativa específica. Sin embargo, existe una vinculación entre ambas regulaciones debido a que determinados documentos correspondientes a actividades realizadas por escribanos se presentan posteriormente para su inscripción registral.
¿Cuándo entra en vigencia?
El 8 de noviembre de 2026, sin perjuicio de los plazos especiales de adecuación establecidos por la propia resolución.
¿Qué operaciones deben incluirse en el reporte sistemático mensual?
Las compraventas de inmuebles superiores a 750 SMVM, las donaciones y determinadas inscripciones de derechos reales originadas mediante actos otorgados en el extranjero.
¿Una Operación Inusual debe reportarse automáticamente?
No. Debe ser analizada y documentada. El ROS corresponde cuando, como resultado del análisis, la operación sea calificada como sospechosa.
¿Se mantiene la Declaración Jurada de cumplimiento?
No. La nueva regulación elimina esa exigencia y contempla la verificación de información mediante fuentes y registros oficiales.
12. Conclusión
La Resolución UIF N.º 93/2026 representa una actualización significativa del régimen preventivo aplicable a los Registros de la Propiedad Inmueble.
La incorporación de un Sistema de Prevención basado en riesgos, la utilización de herramientas tecnológicas para el monitoreo, la actualización de los reportes sistemáticos y la eliminación de exigencias documentales que pueden sustituirse mediante verificaciones en registros oficiales muestran un cambio en la forma de abordar la prevención dentro de la actividad registral.
La regulación también permite observar cómo distintas etapas de una operación inmobiliaria pueden involucrar a diferentes actores del sistema preventivo.
Inmobiliarias, escribanos y Registros de la Propiedad Inmueble cumplen funciones diferentes y se encuentran sujetos, cuando corresponde, a regulaciones específicas. Comprender esas diferencias y sus puntos de vinculación resulta esencial para interpretar adecuadamente el funcionamiento del sistema de prevención de LA/FT/FP aplicado a la actividad inmobiliaria.