Cuando una persona fallece y deja un inmueble a su nombre, los herederos muchas veces intentan avanzar rápidamente con la venta de la propiedad sin advertir que, legalmente, existen requisitos previos indispensables para poder transferir válidamente el bien.
En Argentina, el proceso sucesorio se encuentra regulado principalmente por el Código Civil y Comercial de la Nación, que establece las reglas relativas a la transmisión hereditaria, los derechos de los herederos y la administración de los bienes del causante.
La transmisión hereditaria y la declaratoria de herederos
El artículo 2280 del Código Civil y Comercial establece que, desde la muerte del causante, los herederos continúan en la posesión de la herencia. Sin embargo, para ejercer determinados actos respecto de bienes registrables —como inmuebles o automotores— resulta necesario acreditar formalmente la condición de heredero mediante la correspondiente declaratoria judicial o la aprobación del testamento.
Asimismo, tratándose de inmuebles, la inscripción registral resulta esencial para poder avanzar posteriormente con la escrituración y transferencia del bien.
¿Puede venderse un inmueble antes de finalizar la sucesión?
En la práctica pueden existir acuerdos preliminares o boletos entre partes, pero la transferencia definitiva del inmueble exige cumplir previamente con el trámite sucesorio y las inscripciones correspondientes.
Por ello, antes de avanzar en cualquier operación inmobiliaria, resulta importante verificar:
- Si la sucesión fue iniciada.
- Si existe declaratoria de herederos.
- Si el inmueble fue denunciado en el expediente.
- La situación registral del bien.
- La existencia de medidas cautelares, inhibiciones o restricciones.
Un reciente fallo sobre partición hereditaria
En marzo de 2025, la Sala L de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil resolvió un caso vinculado con la inscripción de bienes dentro de una sucesión, diferenciando la figura de la partición hereditaria de la cesión de derechos hereditarios.
En el expediente, todos los herederos habían acordado adjudicar dos vehículos de la sucesión a la cónyuge supérstite mediante un acuerdo particionario privado. El juzgado de primera instancia consideró inicialmente que ese acuerdo constituía una cesión de derechos hereditarios y exigió escritura pública para su validez.
Sin embargo, la Cámara revocó parcialmente esa decisión y sostuvo que el acuerdo celebrado entre todos los herederos configuraba una partición hereditaria y no una cesión de derechos. En ese sentido, recordó que el artículo 2369 del Código Civil y Comercial permite que los herederos capaces y presentes acuerden privadamente la forma de distribución de los bienes hereditarios.
El tribunal destacó además que los coherederos poseen amplia libertad para distribuir los bienes de la sucesión, incluso adjudicándolos íntegramente a uno de ellos, con o sin compensaciones económicas.
Riesgos frecuentes en operaciones sucesorias
Entre los problemas más habituales se observan:
- Operaciones iniciadas sin documentación suficiente.
- Existencia de herederos no contemplados.
- Demoras por falta de inscripciones registrales.
- Conflictos entre coherederos.
- Reservas o boletos firmados sin análisis jurídico previo.
Estas situaciones pueden generar importantes demoras, contingencias económicas y conflictos judiciales posteriores.
La importancia del asesoramiento previo
El análisis legal previo de la situación sucesoria y registral permite reducir riesgos y otorgar mayor seguridad jurídica tanto a herederos como a compradores e intermediarios.
Cada sucesión presenta particularidades propias y requiere evaluar la documentación, los bienes involucrados y el estado del trámite judicial antes de avanzar con actos de disposición sobre el patrimonio hereditario.
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