Una de las principales obligaciones de los agentes y corredores inmobiliarios alcanzados por la normativa de la Unidad de Información Financiera (UIF) consiste en identificar, verificar y conocer a sus clientes antes de realizar las operaciones comprendidas en el régimen preventivo.
Pero conocer al cliente no significa simplemente solicitar un DNI o incorporar documentación a un legajo.
La Resolución UIF N.º 43/2024 adopta un Enfoque Basado en Riesgo (EBR): la inmobiliaria debe identificar al cliente, evaluar su nivel de riesgo y, a partir de esa clasificación, determinar qué intensidad tendrá la debida diligencia que deberá aplicar.
En términos prácticos, el procedimiento puede organizarse en tres etapas:
IDENTIFICAR AL CLIENTE → EVALUAR SU RIESGO → APLICAR LA DEBIDA DILIGENCIA CORRESPONDIENTE
- ¿Qué información debe solicitarse a una persona humana?
Como mínimo, deben obtenerse y verificarse:
- nombre y apellido completo;
- tipo y número de documento de identidad;
- nacionalidad;
- fecha y lugar de nacimiento;
- estado civil;
- CUIL, CUIT, CDI o identificación equivalente, según corresponda;
- domicilio real;
- teléfono y correo electrónico;
- actividad laboral o profesional principal;
- condición de Persona Expuesta Políticamente (PEP), cuando corresponda;
- controles vinculados con financiación del terrorismo.
La identidad no sólo debe declararse: debe verificarse mediante documentación, registros públicos u otras fuentes confiables, conservando evidencia del procedimiento realizado.
Cuando intervenga un apoderado, representante, tutor, curador, garante o autorizado, también deberá ser identificado y deberá verificarse la documentación que acredite que se encuentra facultado para actuar en nombre del cliente.
- ¿Qué debe solicitarse cuando el cliente es una persona jurídica?
En este caso el análisis es más amplio porque no alcanza con identificar a la sociedad. También debe conocerse quién la administra, quién controla su capital y quién es su beneficiario final.
Entre la información mínima requerida se encuentra:
- denominación o razón social;
- fecha y número de inscripción registral;
- CUIT, CDI, CIE o identificación equivalente;
- domicilio legal;
- instrumento constitutivo y/o estatuto social actualizado;
- teléfono y correo electrónico de la sede social;
- actividad principal;
- identificación de representantes legales y apoderados que intervengan;
- nómina de integrantes del órgano de administración;
- información sobre la titularidad del capital social;
- identificación y verificación del beneficiario final;
- controles correspondientes respecto de PEP y financiación del terrorismo sobre los beneficiarios finales.
Esto permite superar una identificación meramente formal de la sociedad y determinar qué personas humanas se encuentran finalmente detrás de la estructura jurídica.
- Identificado el cliente, hay que determinar su riesgo
Este es uno de los puntos centrales del Enfoque Basado en Riesgo.
La inmobiliaria debe clasificar a sus clientes en tres categorías:
RIESGO BAJO – RIESGO MEDIO – RIESGO ALTO
Para efectuar esa clasificación no debería utilizarse un criterio automático. Deben considerarse factores como el tipo de cliente, su actividad económica, origen de los fondos, volumen real o estimado de operaciones, nacionalidad o residencia, ubicación geográfica, características de la operación y canales utilizados.
También existen circunstancias que pueden incrementar el riesgo: estructuras societarias excesivamente complejas, utilización intensiva de efectivo sin justificación económica, operaciones con fondos de terceros, determinadas jurisdicciones, Sociedades por Acciones Simplificadas (SAS) o pagos efectuados desde cuentas cuya titularidad no coincide con las personas que participan en la compraventa, entre otros supuestos.
La clasificación de riesgo determina qué debida diligencia corresponde aplicar.
- Riesgo bajo: Debida Diligencia Simplificada
Cuando el cliente ha sido calificado como de riesgo bajo y no existe sospecha de LA/FT, puede aplicarse una Debida Diligencia Simplificada.
Esto no significa que pueda omitirse la identificación.
La inmobiliaria debe identificar y verificar al cliente y, cuando corresponda, al beneficiario final, cumpliendo los requisitos mínimos establecidos por la normativa.
Además, aun tratándose de un cliente de riesgo bajo, puede requerirse documentación vinculada con su actividad económica y el origen de sus ingresos cuando resulte necesario.
Ejemplo práctico: un cliente correctamente identificado, cuya actividad económica y características de la operación resultan consistentes, sin factores adicionales que incrementen su exposición al riesgo.
- Riesgo medio: Debida Diligencia Media
Cuando el cliente es clasificado como de riesgo medio, la identificación básica ya no resulta suficiente.
Además de los datos y verificaciones generales, la inmobiliaria debe obtener documentación respaldatoria relacionada con:
- la actividad económica del cliente;
- el origen de sus ingresos;
- el origen de los fondos y/o
- su patrimonio.
También podrá solicitar cualquier otra información o documentación necesaria para comprender y administrar adecuadamente el riesgo identificado.
En este nivel comienza a adquirir especial importancia que el legajo permita explicar razonablemente cómo se vincula la situación económica del cliente con la operación inmobiliaria que pretende realizar.
- Riesgo alto: Debida Diligencia Reforzada
Los clientes clasificados como de riesgo alto requieren medidas adicionales.
Además de cumplir las exigencias correspondientes a los niveles anteriores, deberá obtenerse documentación respaldatoria que permita justificar el origen de los ingresos, fondos y patrimonio.
También corresponde:
- obtener información adicional sobre el propósito de la relación;
- analizar las razones de las operaciones intentadas o realizadas;
- solicitar documentación adicional que permita comprender y mitigar el riesgo;
- verificar posibles antecedentes relacionados con LA/FT y sanciones de la UIF u otras autoridades competentes;
- intensificar el monitoreo durante la relación con el cliente.
La normativa considera siempre de alto riesgo, entre otros supuestos específicos, a las PEP extranjeras y a determinadas relaciones u operaciones vinculadas con jurisdicciones identificadas por el GAFI como de alto riesgo sujetas a un llamado a la acción.
- Un ejemplo sencillo de cómo funciona el EBR
Pensemos en tres clientes que pretenden realizar una operación inmobiliaria por un monto similar.
Cliente A: su identidad se encuentra correctamente verificada, desarrolla una actividad económica conocida, la operación resulta coherente con sus antecedentes y no aparecen factores relevantes de mayor riesgo.
→ Podría ser clasificado como riesgo bajo y aplicarse Debida Diligencia Simplificada.
Cliente B: está correctamente identificado, pero las características o magnitud de la operación requieren verificar con mayor profundidad su capacidad económica.
→ Si la evaluación determina un riesgo medio, deberá incorporarse documentación respaldatoria sobre actividad económica y origen de ingresos, fondos y/o patrimonio.
Cliente C: presenta una estructura societaria compleja, intervienen fondos de terceros o aparecen otros factores relevantes de mayor riesgo.
→ Si el resultado de la evaluación es riesgo alto, corresponde aplicar Debida Diligencia Reforzada y profundizar la justificación del origen de ingresos, fondos y patrimonio, además de intensificar el monitoreo.
La diferencia es fundamental: no es el monto de la operación, considerado aisladamente, el que determina qué documentación pedir. Es el riesgo resultante del análisis del cliente y de la operación.
- La debida diligencia continúa durante la relación
En los clientes habituales, el procedimiento no termina con la apertura del legajo.
La inmobiliaria debe mantener un seguimiento que permita determinar si las operaciones continúan siendo consistentes con el conocimiento que posee del cliente y con su nivel de riesgo.
La Resolución UIF N.º 43/2024 establece además periodicidades máximas para la actualización de los legajos:
Riesgo alto: 1 año.
Riesgo medio: 3 años.
Riesgo bajo: 5 años.
La aparición de nuevos factores de riesgo puede exigir revisar la clasificación inicialmente asignada y modificar las medidas de debida diligencia.
Del cumplimiento formal a una gestión basada en riesgo
Un sistema de prevención adecuado no consiste en pedir la mayor cantidad posible de documentación a todos los clientes.
Tampoco consiste en utilizar el mismo legajo para todas las operaciones.
El Enfoque Basado en Riesgo exige algo diferente: identificar correctamente al cliente, comprender la operación, evaluar los riesgos y aplicar controles proporcionales a esos riesgos.
Una inmobiliaria debería poder responder, frente a cada operación:
¿Quién es mi cliente?
¿Quién es el beneficiario final, cuando corresponde?
¿Qué nivel de riesgo presenta?
¿Qué documentación respalda su situación económica y el origen de los fondos cuando corresponde?
¿La operación resulta consistente con lo que conozco de él?
La correcta implementación de este procedimiento permite transformar las exigencias regulatorias en un sistema de cumplimiento aplicable a la operatoria cotidiana.
AYS Consultores Jurídicos
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